호스텔업 사업계획 승인과 입지 요건
호스텔 창업을 준비하는 분들이 가장 흔히 하시는 오해는 “건물을 구해서 시설을 갖춘 뒤 신고하면 된다”는 생각입니다. 관광진흥법상 호스텔업은 관광숙박업이어서, 등록을 하기 전에 먼저 사업계획을 작성해 구청장 등의 승인을 받아야 합니다. 건물을 계약하고 설계까지 마친 뒤에 입지나 도로 조건이 맞지 않는다는 것을 알게 되면, 이미 쓴 비용을 되돌리기 어렵습니다.
또 하나는 “주거지역에서는 호스텔이 안 된다”는 말입니다. 이 말이 틀린 것도, 맞는 것도 아닙니다. 관광진흥법은 사업계획 승인을 받은 관광숙박시설에 용도지역 규제의 특례를 두고, 일반주거지역·준주거지역 등에서도 승인 기준을 갖추면 가능하도록 정하고 있습니다. 다만 가능하다는 것과 승인이 난다는 것은 다릅니다. 도로 접도 조건, 높이 제한, 학교와의 거리까지 모두 맞아야 합니다.
호스텔업은 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 시설로서 샤워장, 취사장 등의 편의시설과 외국인 및 내국인 관광객을 위한 문화·정보 교류시설 등을 함께 갖추어 이용하게 하는 업입니다. 지금부터 절차의 순서, 입지 요건, 등록기준, 등록 서류를 정리해 드리겠습니다.
절차의 순서
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1. 입지·사업 가능성 검토 | 용도지역, 도로 접도, 교육환경보호구역 여부 등 확인. 건물 계약 전에 마쳐야 하는 단계 |
| 2. 사업계획 승인 | 등록 전에 사업계획을 작성해 시장·군수·구청장의 승인을 받음 (법 제15조 제1항) |
| 3. 용도변경·시설 공사 | 건축법에 따른 용도변경, 소방 등 관계 법령에 맞는 시설 공사 |
| 4. 등록 | 관광숙박업 등록심의위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 등록 (법 제17조 제4항) |
| 5. 등록 이후 | 보험 가입 등, 변경등록 등 사후 관리 |
사업계획 승인의 기준은 사업계획의 내용이 관계 법령에 적합할 것, 사업 시행에 필요한 자금을 조달할 능력과 방안이 있을 것, 그리고 주거지역에서는 아래의 주거환경 보호 기준을 갖출 것입니다. 승인을 받은 사업계획 중 일정 규모 이상의 변경은 다시 변경승인을 받아야 합니다.
용도지역과 주거지역 기준
관광숙박업 사업계획 승인을 받으면 상업지역, 그리고 주거지역·공업지역·녹지지역 중 대통령령으로 정한 지역에서는 용도지역 안의 건축 제한에 관한 국토계획법 규정을 적용하지 않습니다. 대통령령은 이 지역을 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 자연녹지지역으로 정합니다. 다만 주거지역에서는 주거환경 보호를 위한 사업계획승인기준에 맞는 경우에 한정됩니다.
일반주거지역·준주거지역 승인 기준
| 항목 | 호스텔업의 기준 |
|---|---|
| 도로 접도 (일반주거지역) | 대지가 폭 8미터 이상의 도로에 4미터 이상 연접해야 함. 지자체장이 지정·고시하는 지역에서 20실 이하로 운영하는 호스텔업은 폭 4미터 이상 도로 |
| 건축물 높이 (일반주거지역) | 건축물 각 부분의 높이가 인접 대지 경계선까지 수평거리의 두 배를 초과하지 않을 것 |
| 소음 시설 (일반·준주거지역) | 소음 공해를 유발하는 시설은 지하층에 설치하는 등 주변 주거환경을 해치지 않게 할 것 |
| 조경 | 일반주거지역의 호스텔업은 조경 기준(대지면적의 15퍼센트 이상) 적용 제외 |
- 준주거지역은 위 기준 중 소음 시설 기준만 적용됩니다.
- 도로 접도 기준은 특별자치시·시·군·구가 주거환경 보호를 위해 조례로 강화할 수 있으므로 해당 지자체 조례를 확인해야 합니다.
- 일반주거지역에서 이미 승인받은 사업계획의 변경승인에는 도로 접도 기준을 적용하지 않습니다(신축이나 전부 철거 후 개축은 제외).
도로 접도 조건은 건물을 보고 바로 판단하기 어렵고, 지적도와 도로 폭, 대지의 연접 길이를 함께 확인해야 합니다. 이 조건에서 탈락하는 매물이 가장 많습니다.
교육환경보호구역
학교경계로부터 직선거리 200미터 이내는 교육환경보호구역으로 설정됩니다. 학교 출입문으로부터 직선거리 50미터까지가 절대보호구역, 그 밖의 200미터까지가 상대보호구역입니다.
교육환경 보호에 관한 법률은 교육환경보호구역에서 공중위생관리법상 숙박업과 관광진흥법상 관광숙박업을 금지행위로 규정합니다. 다만 다음과 같이 구역에 따라 달라집니다.
- 절대보호구역: 심의로 예외를 인정하는 규정이 없어 원칙적으로 불가능한 구역입니다.
- 상대보호구역: 교육감 또는 교육감이 위임한 자가 지역위원회의 심의를 거쳐 학습과 교육환경에 나쁜 영향을 주지 않는다고 인정하는 시설은 금지행위에서 제외됩니다.
즉 상대보호구역이라면 심의를 통과할 수 있는지가 사업 가능 여부를 가르고, 이 심의는 사업계획 승인과 용도변경에 앞서 거쳐야 하는 단계입니다.
등록기준
호스텔업의 등록기준은 관광진흥법 시행령 별표 1에서 다음과 같이 정합니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 객실 | 배낭여행객 등 개별 관광객의 숙박에 적합한 객실을 갖출 것 |
| 편의시설 | 화장실, 샤워장, 취사장 등 편의시설을 갖출 것. 공동으로 이용하게 할 수 있음 |
| 문화·정보 교류시설 | 외국인 및 내국인 관광객에게 서비스를 제공할 수 있는 시설을 갖출 것 |
| 부동산 | 대지 및 건물의 소유권 또는 사용권을 확보할 것 |
호텔업과 달리 객실 수 하한이나 부대시설 면적 요건이 호스텔업에는 없고, 시설의 구성은 위 네 가지가 기준입니다.
결격사유
다음에 해당하면 관광사업 등록을 받을 수 없고, 법인이면 임원 중에 해당자가 있는 경우도 같습니다.
- 피성년후견인, 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람
- 관광진흥법에 따라 등록이나 사업계획 승인이 취소되거나 영업소가 폐쇄된 후 2년이 지나지 않은 사람
- 관광진흥법을 위반해 징역 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝나거나 면제된 후 2년이 지나지 않은 사람, 또는 집행유예 기간 중에 있는 사람
등록 서류
호스텔업 등록 신청서는 시장·군수·구청장에게 제출하며, 첨부서류는 다음과 같습니다.
| 구분 | 서류 |
|---|---|
| 공통 | 사업계획서, 신청인(법인은 대표자와 임원)의 성명·주민등록번호를 기재한 서류 |
| 부동산 | 소유권 또는 사용권을 증명하는 서류 (부동산 등기사항증명서로 확인할 수 없는 경우) |
| 관광숙박업 추가 | 시설의 평면도 및 배치도, 시설별 일람표 |
| 인허가 의제 관련 | 부대영업을 위해 다른 법령에 따라 받은 신고·인허가 증명서류, 등록 시 의제되는 신고·허가의 신고서 또는 신청서와 첨부서류 |
| 외국인 신청 | 결격사유에 해당하지 않음을 증명하는 서류 (해당 국가 발급 서류 또는 영사 확인·아포스티유 서류) |
법인 등기사항증명서와 부동산 등기사항증명서는 행정정보 공동이용으로 확인합니다. 등록기준에 적합하면 관광사업 등록증이 발급되고, 위원회의 심의를 거쳐 등록하면 심의를 거친 사항에 대해 공중위생관리법상 숙박업 신고, 식품위생법상 일정 영업의 허가·신고 등을 한 것으로 봅니다.
등록 이후 지켜야 할 것
- 보험 가입 등: 관광사업자는 사고나 관광객의 손해에 대비해 보험 또는 공제에 가입하거나 영업보증금을 예치해야 합니다.
- 변경등록: 등록 사항이 바뀌면 변경사유가 발생한 날부터 30일 이내에 변경등록을 해야 합니다.
- 사업계획 변경승인: 승인받은 사업계획 중 대지·건축 연면적의 10퍼센트 이상 변경 등은 별도 변경승인이 필요합니다.
업무 진행 프로세스
- 초기 상담, 건물 계약 전 입지 검토: 지번을 기준으로 용도지역, 도로 폭과 접도 길이, 교육환경보호구역 해당 여부, 필수 시설 구성 가능 여부를 먼저 확인합니다. 계약 이후에 불가 판정을 받는 손실을 막는 단계입니다.
- 교육환경 심의 대응: 상대보호구역에 해당하면 건물의 입지와 주변 환경, 운영 형태, 이용객 특성, 학생 생활권과의 관계를 정리해 교육환경에 영향을 주지 않는다는 점을 설득하는 구조로 심의 자료를 구성합니다. 행정사가 가장 크게 기여하는 부분입니다.
- 사업계획 승인 전략 수립과 신청: 승인 가능성을 기준으로 객실 구성과 설계 방향을 정하고, 자금 조달 방안과 주거지역 승인 기준 충족 여부를 정리해 사업계획 승인을 신청합니다.
- 설계·용도변경·소방 병행 진행: 건축사와 협업해 건축법에 따른 용도변경과 소방 등 관계 법령 기준을 동시에 점검합니다. 따로 진행하면 기준이 서로 어긋나 반려되기 쉽습니다.
- 등록 신청과 심의 대응: 시설 공사가 끝나면 평면도, 시설별 일람표 등 등록 서류를 갖추어 등록을 신청하고, 등록심의위원회 심의 중 보완 요청에 대응합니다.
- 등록 이후 관리: 보험 가입 등, 변경등록, 사업계획 변경승인 대상 여부를 안내하고, 운영 중 시설이나 객실이 바뀔 때 필요한 절차를 챙깁니다.
